Το ερώτημα τίθεται συχνά, και είναι απολύτως δικαιολογημένο. Από τις αρχές του 2025, οι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα έχουν αλλάξει. Έχουν τεθεί περιορισμοί, οι διαδικασίες έχουν γίνει αυστηρότερες, και ορισμένες περιοχές υπόκεινται πλέον σε μορατόριουμ για νέες εγγραφές. Σημαίνει αυτό ότι η επένδυση σε ακίνητο τύπου Airbnb στην Αθήνα δεν έχει πλέον νόημα; Όχι απαραίτητα. Αλλά πρέπει να γίνει με πλήρη επίγνωση και με μια στρατηγική προσαρμοσμένη στην πραγματικότητα του 2026.
Τα στοιχεία της αγοράς: η ζήτηση παραμένει ισχυρή
Ας ξεκινήσουμε από τα βασικά, γιατί έχουν σημασία.
Η Ελλάδα υποδέχθηκε 37,98 εκατομμύρια τουρίστες το 2025, σημειώνοντας αύξηση 5,6% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ελληνικής κυβέρνησης, καταγράφοντας νέο ιστορικό ρεκόρ. Η Αθήνα είναι μία από τις βασικές ωφελημένες από αυτή την αύξηση: η πρωτεύουσα έχει μετατραπεί σε αυτόνομο προορισμό, και όχι απλώς σε ενδιάμεσο σταθμό προς τα νησιά.
Όσον αφορά την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα στοιχεία της Airbtics, ενημερωμένα τον Μάρτιο του 2026, δίνουν μια ξεκάθαρη εικόνα:
Ετήσιο διάμεσο εισόδημα για ένα ακίνητο Airbnb στην Αθήνα: 22.000 €
Μέσο ποσοστό πληρότητας: 71%
Μέση τιμή ανά διανυκτέρευση: 81 €
Ετήσια αύξηση εσόδων: +8,2%
Αριθμός ενεργών καταχωρίσεων: 12.626, με αύξηση 19% σε ετήσια βάση
Ποσοστό διεθνών ταξιδιωτών: 77,9%
Τα στοιχεία αυτά είναι διάμεσες τιμές: με άλλα λόγια, τα μισά ακίνητα αποδίδουν καλύτερα και τα άλλα μισά λιγότερο καλά. Δίνουν μια ρεαλιστική εικόνα μιας αγοράς που δεν βρίσκεται σε κατάρρευση. Ωστόσο, οι προϋποθέσεις εισόδου σε αυτή την αγορά έχουν αλλάξει. Το να αγνοήσει κανείς αυτές τις αλλαγές θα ήταν λάθος.
Τι έχει αλλάξει: οι νέοι κανόνες που πρέπει οπωσδήποτε να γνωρίζετε
Το μορατόριουμ για νέες εγγραφές στο κέντρο της Αθήνας
Αυτό είναι το βασικό μέτρο. Από την 1η Ιανουαρίου 2025 και τουλάχιστον έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, η ελληνική κυβέρνηση έχει αναστείλει την έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στον 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό τομέα της Αθήνας. Οι περιοχές που επηρεάζονται περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων: Πλάκα, Μοναστηράκι, Ψυρρή, Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Μεταξουργείο, Γκάζι, Θησείο και μέρος του Παγκρατίου.
Το μορατόριουμ αυτό δεν επηρεάζει τα ακίνητα που είχαν ήδη εγγραφεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2025, τα οποία μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν κανονικά. Επίσης, δεν ισχύει για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή για συμβάσεις άνω των 60 ημερών, ούτε για τις περιοχές που βρίσκονται εκτός αυτών των κεντρικών δημοτικών τομέων.
Πρακτικά: αν αγοράσετε σήμερα ένα διαμέρισμα σε μία από αυτές τις περιοχές με σκοπό να το μισθώσετε μέσω Airbnb, δεν θα μπορείτε να λάβετε νέα άδεια όσο το μορατόριουμ παραμένει σε ισχύ.
Ο ΑΜΑ: ένας υποχρεωτικός αριθμός για κάθε ακίνητο στην Ελλάδα
Σε όλη την Ελλάδα, κάθε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να δηλώνεται στην ελληνική φορολογική αρχή, την ΑΑΔΕ, και να λαμβάνει αριθμό ΑΜΑ, δηλαδή Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Ο αριθμός αυτός πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε καταχώριση που δημοσιεύεται σε Airbnb, Booking.com, Vrbo ή οποιαδήποτε άλλη πλατφόρμα. Οι καταχωρίσεις χωρίς ΑΜΑ αφαιρούνται πλέον από τις πλατφόρμες, ενώ η διοίκηση πραγματοποιεί διασταυρώσεις με τα στοιχεία των κρατήσεων.
Αυστηρότερα πρότυπα ασφαλείας από τον Οκτώβριο του 2025
Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν υποχρεωτικά ελάχιστα πρότυπα: ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιημένη ηλεκτρολογική συμμόρφωση, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού και σαφώς σημειωμένες έξοδοι κινδύνου. Έλεγχοι πραγματοποιούνται από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, τα πρόστιμα κυμαίνονται από 5.000 € έως 20.000 €.
Μια αγορά δύο ταχυτήτων: τι σημαίνει αυτό για τους επενδυτές
Το αποτέλεσμα αυτών των μέτρων είναι η εμφάνιση μιας αγοράς δύο επιπέδων στο κέντρο της Αθήνας.
Από τη μία πλευρά, υπάρχουν διαμερίσματα που διαθέτουν ήδη έγκυρο ΑΜΑ σε περιοχές που υπόκεινται στο μορατόριουμ. Τα ακίνητα αυτά διαπραγματεύονται με premium 10% έως 20% σε σχέση με αντίστοιχα ακίνητα χωρίς ΑΜΑ, επειδή ο αγοραστής αποκτά το δικαίωμα να συνεχίσει τη λειτουργία βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μια περιοχή όπου οι νέες άδειες έχουν παγώσει. Πρόκειται για πραγματικό πλεονέκτημα, του οποίου η αξία θα μπορούσε να αυξηθεί ακόμη περισσότερο αν το μορατόριουμ παραταθεί πέρα από το 2026.
Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν περιοχές που δεν υπόκεινται στο μορατόριουμ, όπου οι νέες εγγραφές παραμένουν απολύτως εφικτές:
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα, όπως Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Καβούρι και Βάρκιζα: μια premium ζώνη, με ισχυρή διεθνή ζήτηση, ενισχυμένη από την επίδραση του κοντινού έργου του Ελληνικού.
Τα βόρεια προάστια, όπως Κηφισιά, Μαρούσι και Χαλάνδρι: περιοχές που προσελκύουν επαγγελματίες και οικογένειες εκπατρισμένων.
Όλα τα ελληνικά νησιά και οι ηπειρωτικές περιοχές εκτός Αθήνας, όπου μέχρι σήμερα δεν εφαρμόζεται αντίστοιχος περιορισμός.
Για επενδυτές που θέλουν να ξεκινήσουν από το μηδέν μια δραστηριότητα εποχικής μίσθωσης, αυτές είναι σήμερα οι πιο κατάλληλες περιοχές προς στόχευση.
Τι απόδοση μπορείτε ρεαλιστικά να περιμένετε το 2026;
Εποχική μίσθωση: η υψηλότερη απόδοση, υπό προϋποθέσεις
Σε καλά τοποθετημένες και σωστά εξοπλισμένες περιοχές, η μικτή απόδοση μιας μίσθωσης Airbnb στην Αθήνα μπορεί να φτάσει το 7% έως 12%, σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς. Το διάμεσο ετήσιο εισόδημα των 22.000 € για ένα μέσο ακίνητο αντιπροσωπεύει ένα επίπεδο σημαντικά υψηλότερο από αυτό που αποδίδουν οι περισσότερες μεγάλες γαλλικές πόλεις.
Ωστόσο, πρέπει να αφαιρεθούν τα πραγματικά έξοδα:
Έξοδα διαχείρισης ακινήτου, συνήθως 15% έως 25% των εσόδων αν απευθυνθείτε σε επαγγελματία, κάτι που συνιστάται έντονα αν ζείτε στο εξωτερικό. Σημειώστε ότι καμία δαπάνη δεν εκπίπτει. Ο φόρος μίσθωσης υπολογίζεται επί του κύκλου εργασιών και όχι επί του κέρδους.
Συντήρηση μεταξύ των διαμονών
Ασφάλιση
ΕΝΦΙΑ
Φόρος εισοδήματος από μισθώματα και τουριστικός φόρος
Η καθαρή απόδοση είναι πιο μετριοπαθής, αλλά παραμένει γενικά ανταγωνιστική σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές εναλλακτικές. Για να κατανοήσετε πλήρως τις φορολογικές υποχρεώσεις, συμβουλευτείτε τον οδηγό μας για τη φορολογία στην Ελλάδα.
Μακροχρόνια μίσθωση: περισσότερη ηρεμία, χαμηλότερη απόδοση
Η κλασική μίσθωση στην Ελλάδα, διάρκειας τριών ετών και ανανεώσιμη, προσφέρει μικτή απόδοση 5% έως 7% στην Αθήνα, με πολύ απλούστερη διαχείριση. Είναι η στρατηγική που προτιμούν οι επενδυτές που δεν θέλουν να εκτεθούν στους λειτουργικούς περιορισμούς της εποχικής μίσθωσης ή που αγοράζουν σε περιοχή που υπόκειται στο μορατόριουμ.
Η μικτή στρατηγική: το καλύτερο και από τους δύο κόσμους
Πρόκειται για την προσέγγιση που υιοθετούν πολλοί ιδιοκτήτες στην Αθήνα: εποχική μίσθωση από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο, και στη συνέχεια κλασική μίσθωση ή μεσοπρόθεσμες διαμονές για το υπόλοιπο του έτους. Επιτρέπει τη μεγιστοποίηση της απόδοσης, περιορίζοντας ταυτόχρονα τις περιόδους κενότητας. Για να μάθετε περισσότερα για τα πιθανά μοντέλα, ο οδηγός μας για την επένδυση σε ακίνητο προς μίσθωση στην Ελλάδα εξηγεί αναλυτικά κάθε επιλογή.
Άρα, αξίζει ακόμη;
Η ειλικρινής απάντηση: ναι, αλλά υπό προϋποθέσεις.
Τα θεμελιώδη στοιχεία υπάρχουν: αυξανόμενος τουρισμός, ακόμη προσιτές τιμές ακινήτων, αποδόσεις υψηλότερες από πολλές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες… αλλά οι εποχές όπου μπορούσε κανείς να αγοράσει οποιοδήποτε διαμέρισμα στο κέντρο και να το ανεβάσει στο Airbnb την επόμενη ημέρα χωρίς διατυπώσεις έχουν περάσει.
Αξίζει αν:
Αγοράζετε εκτός των περιοχών που υπόκεινται στο μορατόριουμ, όπως στη Ριβιέρα, στα βόρεια προάστια ή στα νησιά.
Αγοράζετε ακίνητο που είναι ήδη εγγεγραμμένο με έγκυρο ΑΜΑ στο κέντρο.
Περιβάλλεστε από τοπικούς επαγγελματίες που μπορούν να διαχειριστούν τη συμμόρφωση, τις δηλώσεις και την καθημερινή λειτουργία.
Έχετε μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη οπτική, όχι μόνο εστίαση στην άμεση απόδοση.
Είναι ριψοκίνδυνο αν:
Αγοράζετε σε περιοχή υπό μορατόριουμ χωρίς υπάρχον ΑΜΑ, ελπίζοντας ότι οι περιορισμοί θα αρθούν γρήγορα.
Διαχειρίζεστε το ακίνητο από το εξωτερικό χωρίς αξιόπιστο τοπικό εκπρόσωπο.
Αγνοείτε τις υποχρεώσεις συμμόρφωσης που έχουν επιβληθεί από τον Οκτώβριο του 2025.
Η σωστή υποστήριξη: η αδιαπραγμάτευτη προϋπόθεση
Στη Mobilia, συνοδεύουμε ξένους επενδυτές στην αγορά της Αθήνας εδώ και περισσότερα από 20 χρόνια. Γνωρίζουμε πώς να εντοπίζουμε ακίνητα που διαθέτουν ήδη ΑΜΑ, να αναγνωρίζουμε τις περιοχές όπου οι νέες εγγραφές παραμένουν δυνατές και να σας βοηθάμε να δημιουργήσετε μια στρατηγική μίσθωσης συμβατή με το προφίλ και τον προϋπολογισμό σας.
Το τμήμα διαχείρισης ακινήτων μας αναλαμβάνει το ακίνητό σας από το Α έως το Ω: δημοσίευση καταχωρίσεων, επιλογή ενοικιαστών ή ταξιδιωτών, είσπραξη μισθωμάτων, φορολογικές δηλώσεις και συντονισμό με τοπικούς συνεργάτες. Εσείς μπορεί να βρίσκεστε στο Παρίσι, στις Βρυξέλλες ή στη Γενεύη, ενώ το ακίνητό σας στην Αθήνα λειτουργεί κανονικά.
Για μια ολοκληρωμένη εικόνα των περιοχών όπου αξίζει να επενδύσει κανείς στην Αθήνα σήμερα, ο πλήρης οδηγός μας για την επένδυση σε διαμέρισμα στην Αθήνα το 2026 αποτελεί ένα καλό σημείο εκκίνησης.
Σκέφτεστε μια επένδυση Airbnb στην Αθήνα και θέλετε να αξιολογήσετε τις σημερινές ευκαιρίες με τοπικούς ειδικούς; Επικοινωνήστε με την ομάδα της Mobilia για μια πρώτη δωρεάν συζήτηση, χωρίς καμία δέσμευση. Είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε να επενδύσετε έξυπνα και με ηρεμία.
FAQ
Μπορεί κανείς ακόμη να μισθώνει μέσω Airbnb στο κέντρο της Αθήνας το 2026;
Τα ακίνητα που είχαν ήδη εγγραφεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2025 μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν κανονικά. Ωστόσο, δεν εκδίδονται νέες άδειες στους κεντρικούς δημοτικούς τομείς τουλάχιστον έως το τέλος του 2026.
Ποια μικτή απόδοση μπορεί να αναμένει κανείς από ένα Airbnb στην Αθήνα;
Το ετήσιο διάμεσο εισόδημα για ένα ακίνητο Airbnb στην Αθήνα είναι 22.000 €, με ποσοστό πληρότητας 71%. Οι μικτές αποδόσεις κυμαίνονται από 7% έως 12%, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα του ακινήτου.
Τι είναι ο αριθμός ΑΜΑ και είναι υποχρεωτικός για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα;
Ο αριθμός ΑΜΑ είναι ένας επίσημος αναγνωριστικός αριθμός που εκδίδεται από την ελληνική φορολογική αρχή και είναι υποχρεωτικός για κάθε βραχυχρόνια μίσθωση. Χωρίς αυτόν τον αριθμό, οι καταχωρίσεις αφαιρούνται από πλατφόρμες όπως το Airbnb ή το Booking.com.