Νέα / Άρθρα

Eκμίσθωση γραφείων στην Αθήνα

Ένας από τους πρώτους τομείς που επηρεάζονται σε περιόδους κρίσης είναι η ακίνητη περιουσία. Οι συνέπειες της οικονομικής δυσπραγίας που ακολουθεί μία κρίση έχουν αντίκτυπο στην εκμίσθωση εμπορικών χώρων και γραφείων στην Αθήνα.

Από το προηγούμενο έτος και με την έναρξη της νέας οικονομικής χρονιάς τα δεδομένα της αγοράς αλλάζουν πολύ γρήγορα.

Να σημειωθεί πως μια ριζική αλλαγή στο νόμο των περασμένο Δεκέμβριο αφαίρεσε ένα αγκάθι από το πόδι των επιχειρήσεων - εκμισθωτών εμπορικών χώρων και γραφείων στην χώρα. Μέχρι πρότινος για να λυθεί μια μίσθωση, μετά τα δύο πρώτα χρόνια μίσθωσης, ο νόμος απαιτούσε ο μισθωτής να ειδοποιήσει έξι μήνες πριν και να καταβάλλει ως αποζημίωση 4 μισθώματα. Καταρχάς, η διάταξη αυτή προστατεύει, κατά την άποψη μας, υπερβολικά τους ιδιοκτήτες χώρων γραφείων το οποίο είναι απίστευτο αν σκεφτεί κανείς ότι οι επιχειρήσεις χρειάζονται ευελιξία. Φανταστείτε μια νέα και αναπτυσσόμενη εταιρεία που η ανάπτυξη την είχε ωθήσει να έχει ένα δωμάτιο παραπάνω να τιμωρείται τελικά με μισθώματα 10 μηνών. Με λίγα λόγια όλη αυτή η αλλαγή, δηλαδή η προειδοποίηση τριών μηνών και η καταβολή αποζημίωσης 1 μήνα είναι επαρκής που σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να συμψηφιστεί με τη δίμηνη εγγύηση (εξαρτάται από την προηγούμενη συμφωνία με τον ιδιοκτήτη). Φαίνεται επομένως ότι η κατάσταση οδηγείται στην απλοποίηση των διαδικασιών υπέρ των επιχειρήσεων, ο νόμος δίνει τη δυνατότητα για μεγαλύτερη ελευθερία στις συμβάσεις, με αποτέλεσμα την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.

Η τελευταία αυτή διάταξη διευκολύνει την κινητικότητα των επιχειρήσεων, πράγμα που φαίνεται στο γραφείο μας καθώς εδώ και μήνες παρατηρείται αύξηση ζήτησης για ενοικίαση εταιρικών χώρων από επιχειρήσεις που επιδιώκουν: πρώτον επιφάνειες σημαντικά μικρότερες λόγω των απολύσεων που έχουν γίνει καθώς επίσης και χαμηλότερα ενοίκια προκειμένου να μειώσουν το κόστος λειτουργίας τους.

Η κρίση οδηγεί τον τελευταίο χρόνο χιλιάδες επιχειρηματικές δραστηριότητες σε αποτυχία (60 επιχειρήσεις ανά ημέρα κατά μέσο όρο, σύμφωνα με το Εμπορικό Επιμελητήριο Αθηνών) και όλα αυτά είναι γραφεία και εμπορικοί χώροι που βρίσκονται στην αγορά.

Επίσης την παρούσα περίοδο δεν ευνοείται η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, η προσφορά ακινήτων βρίσκεται πολύ πάνω από την ζήτηση και ως εκ τούτου προκαλείται πτώση των τιμών μίσθωσης.

Και όλα αυτά προς τέρψη των εταιρειών που βλέπουν ένα στοιχείο των δαπανών τους να συμπιέζεται. Η πτώση των τιμών μίσθωσης θα προκαλέσει ένα κύμα επαναδιαπραγματεύσεων μεταξύ των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών. Το μεσιτικό γραφείο Mobilia στην Αθήνα αναλαμβάνει την επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων, στο βαθμό που βλέπουμε πως αξίζει τον κόπο.

Ενοικίαση γραφείου σε τιμές σημαντικά χαμηλότερες.

Πριν από τρία χρόνια δεν ήταν ασυνήθιστο να πληρώνει κανείς ενοίκιο από 20 έως 30 ευρώ/τμ σε παραδοσιακές επιχειρηματικές περιοχές (Μαρούσι, Λεωφ. Κηφισίας, Λ. Συγγρού και στο κέντρο το Κολωνάκι και το Σύνταγμα).

Οι τιμές ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας κυμαίνονται τώρα από 9 έως 14 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο και λίγο χαμηλότερα για τη Λ. Συγγρού ενώ μπορείτε να βρείτε ακόμη και ευκαιρίες σε απομακρυσμένες περιοχές του κέντρου σε τιμές από 7 ή 8 ευρώ. Ωστόσο οι τιμές παραμένουν υψηλότερες στο Μαρούσι καθώς πολλές εταιρείες έχουν έρθει από το 2004 και με δεδομένη τη λειτουργία της «Αττικής Οδού» που συνδέει άμεσα τη περιοχή με το νέο αεροδρόμιο της Αθήνας.

Η έλλειψη καθεαυτό χώρων γραφείων (ένα κτίριο χτισμένο μόνο για χρήση γραφείων) που να είναι και πάνω από ένα μέγεθός είναι ένα πρόβλημα. Σπανίζουν τα μεγάλα κτίρια αρκετών χιλιάδων τμ που ενδιαφέρουν πολύ μεγάλες εταιρείες που δεν θέλουν να πληρώσουν μόνο το χώρο. Αυτό που κάνει τη διαφορά των τιμών μεταξύ Αμαρουσίου και Κέντρου είναι πως στο Μαρούσι έχουμε μεγάλο αριθμό εμπορικών κτιρίων πρόσφατα κατασκευασμένων ενώ στο Κέντρο οι επιφάνειες είναι μικρότερες και πιο σύγχρονης κατασκευής και κατά συνέπεια οι απώλειες χώρων είναι μεγαλύτερες.

Έτσι τίθεται το παραδοσιακό ερώτημα: είναι η κατάλληλη στιγμή;

Η αγορά χώρου στάθμευσης μπορεί να είναι πραγματικά ενδιαφέρουσα καθώς έχουμε ένα παράδειγμα ενός πολύ σύγχρονου χώρου με απόδοση ανώτερη του 8%. Σε μεσοπρόθεσμη βάση το πρόβλημα της στάθμευσης δεν θα λυθεί στην Αθήνα. Από την άλλη για χώρους γραφείων, από άποψη καθαρής ενοικίασης, η επένδυση είναι μικρού ενδιαφέροντος.

Αυτή η περίοδος είναι επίσης ιδιαίτερα ευνοϊκή για την αλλαγή γραφείου για όσες εταιρείες ενοικιάζουν. Η προσφορά είναι σημαντική, μερικά γραφεία είναι πολύ ενδιαφέροντα από άποψη ποιότητας, οι ιδιοκτήτες είναι διαθέσιμοι για διαπραγμάτευση, ως εκ τούτου οι τιμές είναι πολύ ελκυστικές.

Εγκατάσταση στην Αθήνα; Παρά τις αντιξοότητες επιχειρηματικοί όμιλοι επιλέγουν την Ελλάδα και τα επιχειρήματά τους είναι αδιάψευστα: α)προσωπικό με υψηλή εξειδίκευση διαθέσιμο για άμεση πρόσληψη (πολλοί Έλληνες έχουν κάνει μεταπτυχιακά ιδίως στο εξωτερικό) β) χαμηλότεροι μισθοί  γ) ευχάριστο περιβάλλον διαβίωσης δ) ενοίκια πολύ χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.